本報記者周重佑洛杉磯報道
來自聖地牙哥的讀者余女士向本報反映近年不幸遭遇「租霸」，不僅三年收不到房租，申請驅逐令失敗，還賠上了大量時間和訴訟費，損失慘重。如今她身心俱疲，為了結束這場噩夢，不得不選擇降價賣房。她願意把經歷分享出來，揭露這些不公平現象，也幫助其他房東避免踩坑。
所謂「租霸」，英文是Professional Tenants（職業租客），也叫「老賴租戶」、「霸王租客」等，是指那些通過虛報個人信用、利用法律漏洞鑽法律，蓄意挑剔房屋毛病拖欠租金還不肯搬走的租客，房東對其無可奈何。新冠疫情以來，「租霸」已經成為房屋租賃糾紛的主要原因。
天災降臨 法律靠邊
余女士稱，十年前她在聖地牙哥買下一棟3房2浴的法拍屋，重新裝修之後，整租給了一家墨西哥裔租戶，每月租金1600元。這是她第一次當房東，沒有經驗，當時並沒有檢查租戶一家人的信用報告。
她說，後來租戶兩口子中的丈夫失業，沒有收入，要依靠政府補助生活，從2020年起，這家人就開始拖欠房租。儘管她多次發出「三天內支付租金或者搬走」的通知，但沒有收到租客的回應。於是她向法院提交了驅逐令，當時正值新冠疫情期間，該請求被駁回。
和解協議 廢紙一張
接著余女士以賣房為由再次提交驅逐令，法官建議雙方和解。雙方達成協議——屋主幫助租客申請疫情住房援助，用於支付其拖欠的房租；同時租客同意在三個月後搬走。然而，由於租客未在書面協議上簽字，即使住房補助申請成功，租客還是沒有搬走。
余女士說，自租客開始拖欠房租起就拒絕屋主給房屋做年度檢查，且從未報告房子有任何問題。租客在法庭上解釋稱，不付房租的原因是由於房子沒有維修導致不適合居住，包括熱水器不能使用、屋頂漏雨等問題。余女士按照租客的要求更換了新熱水器，但是維修工人並未檢查出房子有漏雨問題。
強詞奪理 老賴無敵
值得一提的是，余女士在2020年曾向租戶發出書面通知，告知租戶該房子不再出租，60天後將收回。然而60天通知期結束，租戶並沒有搬離，余女士只好再次申請驅逐令。這時租戶突然向余女士的帳戶存入1600元，即一個月的租金。余女士稱，她並沒有要求租戶這麼做，於是她把這筆錢退還給對方，還關閉了銀行帳戶。
然而，在2023年開庭時，租戶的代表律師辯稱，租客當時支付了1.6萬元租金，因此60天通知是無效的。「對方律師故意把1600元說成是1萬6000元，事實上租客給我存的是1600元，而且我也退回去了。我在法庭上想為自己辯解，但是未獲得批准。」
余女士感歎道，截止目前，租戶未付的租金已累計近5萬。此外她要需要擔負近2萬的對方的律師費。「這實在不公平，法律偏袒租客，無視事實真相。作為房東，我很絕望，我希望揭發這些不公正現象。」
租客違法 房東受罰
除了多次驅逐令無法生效，還出現一個插曲。2022年，鄰居舉報租戶一家在後院堆積大量垃圾，還把一輛裝滿垃圾的廢舊汽車長期停在車道上。市府工作人員檢查後，判斷這些屬於違規行為，命令屋主盡快整改，否則會遭罰款。
余女士發了幾次整改通知給租戶，然而租戶不予理睬。後來她帶著工人去後院整修，還被租戶拒絕進入。甚至有一次，余女士的丈夫和維修工人都被租戶鎖在後院裡，不得不撥打911求助。
余女士坦言，過去的三年裡，她一直試著把房子賣掉，但是沒辦法出手，為了降低損失，她不得不降價賣房。「耗費了大量的時間、金錢、精力後，我已經沒有錢再請律師了，只能自己上庭。這真的是一場噩夢，令人絕望。」
租客人去還留破壞
新冠肺炎疫情期間，聯邦政府出台租客驅逐禁令，旨在保護因居家令生計受到威脅的弱勢群體，還給予遭拖欠租金的業主14個月以下的租金補貼，但卻引來一部分人看准時機變成「租霸」。疫情結束後，各市政府可以根據情況制定結束租客驅逐禁令的日期。
2023年2月，被拖欠租金的三藩市灣區城市聖利安住（San Leandro）華裔業主伍先生，因為擔心當地阿拉美達縣（Alameda）政府延長租客驅逐禁令，決定在縣政府大樓前靜坐絕食抗議。三天的絕食行動，吸引過百名有同樣經歷的業主前來支持。
伍先生表示，他和太太辛苦工作，才得以靠出租房屋為生，夫妻倆英語不好，靠打零工和房租收入維持一家三口的生計，沒想到遇上了「租霸」援引驅逐禁令不交房租，再加伍太太身體不好，沒有固定工作，一家無以為計，還要支付房子的地稅和水電煤等費用。
到了9月，伍先生等來了聖利安住市終結因疫情實施的租客驅逐禁令，馬上上法庭把租霸驅逐。他對本報形容，房子被該名租霸霸佔了44個月，「不但租金沒收到，還每個月還要負擔水電煤地稅等雜費，共計損失14萬左右。」而且租霸退房時，房內凌亂不堪，甚至改變了結構，在客廳位置多砌了一間睡房。
巧合的是，伍先生在法庭遞交驅逐租客申請文件時，遇到另一位把房子租給同一租客的業主，租約時間和他相若，「明顯是有人鑽空子，從疫情實施的租客驅逐禁令中獲利。」兩位業主相談之下才發現，這名「租霸」為另一位房東申請政府租金補助，伍先生說「因為不能申請兩次，所以他才一直不肯為我申請政府補助，這個人真的太壞了，要我完全承擔所有損失。」
華裔房東伍先生2023年2月絕食三天，抗議當地政府計劃延長驅逐禁令。記者蘇婕雅攝
同樣遇到租霸的東灣業主劉小姐，雖然得到政府補助，仍然損失15萬元以上，上年9月初租客搬走後發現下水道全塞，通渠師傅後來找到4把餐叉，幾乎可以肯定是有人故意所為。
在灣區有多家物業的范女士說，每個城市租客驅逐禁令結束時間不一樣，但基本上在結束以後的一個月，她就向法庭申請驅逐，過程尚算順利，有一名「租霸」欠租6萬，除去政府補助14個月，還欠3萬多；另一名「租霸」還欠1萬多，「這些都是不可能追得回來的，只能自認倒霉。」 本報記者蘇婕雅三藩市報道
出租房屋須熟法律
南加州地產經紀「海納愚夫」指出，余女士經歷是一個房產投資失敗的案例，說明房東一定要懂法律，否則容易血本無歸。「房東不懂得通過法律來保護自己的話，就會被租客坑蒙拐騙與欺詐，最後一發而不可收拾，好像掉進一個黑洞，叫苦不迭。」
對於房東在出租房子時，他提出以下建議：首先，房東尋找租客要嚴格把關，做好詳盡的信用調查、背景調查、工作收入證明等。「首先對方要是一個好人，然後才會是一個好租客。遇見問題時才能更好地協商解決。」
其次，房東在與租客打交道時，在原則與底線面前絕不讓步。例如每年一度的房屋檢查，租客必須配合房東，否則房東應儘快結束租賃合約，以絕後患。房東不能抱著僥倖心理，一旦發現租客是麻煩人物，要及時用法律手段對租客起到震懾作用，防範於未然。
最後，房東遇到租賃糾紛時，一定要找專業人士解決，不能省這個錢。在找房屋官司律師時，要多去社交平台上看看用戶評論，找那些口碑好的、敢於接受社會公眾評價的律師。「有的律師既幫租客打官司，又幫房東打官司，這樣容易兩頭吃，缺乏職業操守。」
談到美國法律是否偏向租客時，海納愚夫認為法律是保護雙方的，既保護租客，也保護房東。「房東申請了驅離令後，通常來說，三個月內能夠完成強制驅離，並由警察來現場執法。」他稱曾協助客戶驅逐過租客，花了一個多月法庭判決租客敗訴，三個月內租客就搬離。
南加州地產經紀袁立功(Jimmy Yuan)介紹，如果房子裡有租客，賣房時有兩種情況：第一，屋主提前請租客搬走，提前解約，按簽訂的合約處理。第二，新買家願意承接租賃關係，直到原有的租約終止。如果新買家想改變租賃合同條款，則需要在Escrow房子過戶之前，跟租客商量協調，例如調漲租金等。
法院判決驅逐令後，租客須在5日內搬走，否則由警察來強制驅逐。（受訪者提供）
他表示，當房東遇到租霸收不到房租的時候，就要盡快尋求專業人士幫助，不要拖延時間，否則賣房時很難賣出去，價錢也不會高。他建議屋主把現在的租霸問題處理掉，等房客搬走之後，再好好將房屋整理修繕後上市才能賣出好價格。
核桃市華人協會會長、地產經紀黃巧綺(Betty Huang)表示，買家買房時是連著租約一起買入，租約跟著房子走，「如果屋主開的價格遠遠低於市場價格，也會有那種專門的投資商或者是大公司來接盤，有專業驅逐團隊來驅趕房客。」 本報記者周重佑洛杉磯報道
驅逐租客是專業技能
南加州建築法及房地產法律師葉智良(Edward Ip)介紹，房東有權趕走違反租約的房客，合法驅逐房客的唯一方法是提起驅逐訴訟，英文是「Unlawful Detainer Lawsuit」（非法滯留訴訟），房東是原告(Plaintiff)，房客是被告(Defendant)。
在訴訟程式中，他建議房東找專業人士來處理，不要為了省錢，就代表自己去出庭。「法院有規定的訴訟流程，如果在流程和步驟上出錯，會把案子越弄越糟。第一步是要找個靠譜的律師，這點至關重要。」
房東啟動驅逐程式時，先是檢查租約，確定租客違反了哪些條款。接著是發送書面通知給租客，要求其糾正違約行為或搬走。如果租客未能在通知期限內糾正違約行為，那麼房東可以向法庭提起訴訟，要求驅逐租客並追回欠款。
葉智良指出，驅逐的書面通知書一般期限為3日、30日或60日，最常見的是「3-Day Notice to Pay Rent or Quit」，即三天內交租或者搬走，否則房東可向法院申請驅逐令，向租客發出法庭傳票和訴狀。租客收到傳票後須在5日內作出回應，確定開庭日期並上庭，如果租客不回應或者不上庭，將自動敗訴。
上庭後，如果法官判決房東勝訴，那麼驅逐令就生效，法官可能還會命令租戶支付所欠的租金、房東的律師費等。同時，執法機關向租戶發出驅逐令，租戶有5天時間搬走，否則警察會上門執行強制驅逐，並把租戶鎖在外面。
他表示，從房東發出書面的驅逐通知書，到立案起訴、上庭、法院判決，驅逐令生效、警方上門執行強制驅離，通常情況下耗費時間是2至3個月。此外，房客也有權利要求陪審團審判，那麼案子會拖延更久，律師費用也更高。 本報記者周重佑洛杉磯報道
