地產代理「回佣」問題近日成為焦點，全國政協副主席梁振英再次「狙擊」中原地產創辦人施永青，質疑回佣「容易衍生腐敗」，要求交代詳情；施永青回應時稱，地產代理在此事沒有主導權。不管二人是否有「私人恩怨」，梁振英的說法其實不無道理，高額回佣在樓市可能形成「水份」，對買家、市場都不公平，但若要嚴肅處理有關問題，有熟悉樓市政界人士私下提醒，影響可能遠比想像中複雜。
法例無限制一手樓佣金上限
目前法例沒有限制一手樓銷售佣金上限，主要視乎買賣合約條款，但近年賣方透過地產代理回贈佣金予買家情況越趨普遍，主要客觀效果是「墊高」樓價。此情況尤其近年樓市下行周期更明顯，因一手樓盤銷情若未如理想，發展商便有動機透過高回佣，向買家提供優惠，達到「面價」不減，但實質劈價促銷套現的效果。亦即梁振英所說：「同一個樓盤，上一期不退佣金，下一期私下退佣金，表面上樓價當然升了。」施永青對傳媒的回應，側面證實了回佣行為源於發展商。
「優惠」一定程度含「托市」成分
有業內人士分析，發展商若然直接劈價賣貨尾，很可能會影響首批「摸頂」買家的士氣，並引發市場連鎖反應，往後賣新盤時買家觀望態度更濃，等待劈價，樓市會繼續下挫。
不過這種「優惠」一定程度帶有「托市」成分，屬法律灰色地帶，目前《一手住宅物業銷售條例》未有明確規管。然而近年出現了個別誇張案例，個別樓盤被質疑在跌市中樓價不尋常地高，例如長沙灣「睿峰」在前年樓市下行期間，部分單位成交呎價竟達三、四萬元，比同區相近時期的樓盤高出一倍，引來一手住宅物業銷售監管局調查。
此外業主的權益可能難獲保障，過去也出現過爭議，例如梁振英所針對的緹岸（前稱恆大．珺瓏灣）案件，中原地產向接手樓盤的發展商追討，所涉及佣金達1億元之多。據報亦有買家收樓後收不到回佣。
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回佣形成樓市「水份」 爆煲或醞系統風險
有熟悉樓市的議員進一步指，雖然銀行有獨立的估價機制，但由於「面價」影響市場資訊透明度，令樓市出現「水份」，可能會影響銀行承造按揭的信心，甚至一些已付訂金的一手樓交易，也有機會因為銀行「估唔足價」無法上會，殃及準業主。不過該人提醒，如果銷監局真的查出有大量樓盤涉及回佣托市並且嚴肅處理，最壞情況下，樓市可能面臨系統性風險。
立法會建測規園界議員謝偉銓表示，回佣現象主要是過去十年越趨嚴重，其中一個可能動機是墊高樓價，在市場上形成「假象」。他指回佣本身確實不違法，但在道德上值得商榷，因為可能影響第三方（如買家）知情權，並且影響市場信息流通，影響信任，但認為日後需要更加透明。他認為即使回佣安排是由個別發展商提出，地產代理公司亦可多做一步，向監管局要求指引，防止這種不健康現象。
地監局：回佣等優惠屬商業決定 惟須向買家書面披露詳情
地監局回覆指，《地產代理條例》沒有訂明一手樓銷售時可否提供優惠或回贈佣金等，也無規定佣金金額，屬發展商、地產代理公司及物業買家之間商業決定。不過局方早於2013年規定，優惠內容必須以書面形式向準買家說明，包括優惠條款、形式，地產代理公司有監督責任；去年新指引進一步要求優惠若涉及貨幣形式（如現金回贈），必須在優惠書中述明實際數額或計算金額的公式。過去5年（2020年至2024年）該局合共收到40宗涉及佣金回贈的投訴，平均每年約8宗。
銷監局：過去5年21宗高額佣金回贈投訴
銷監局則指，佣金安排屬商業安排，非《一手住宅物業銷售條例》規管範圍，但若賣方支付予地產代理佣金異常地高，並透過地產代理向買家提供大額佣金回贈，成交紀錄冊所顯示的成交金額實際上可能遠高於買家實際支付的樓價，銷監局將調查賣方是否作出失實陳述和傳布虛假或具誤導性資料，會繼續留意有關情況。過去五年，銷監局共接獲21宗有關地產代理提供高額佣金回贈的查詢或投訴個案，當中涉及6個樓盤（如有提及）。
記者：林劍
