在芝加哥與庫克郡，地產稅（Property Tax）結構本就複雜且負擔沉重，而一旦房主因經濟出現困難或行政程序疏忽而未能及時繳納地稅，他們的房產可能被納入所謂的「Tax Sale」（拖欠稅款拍賣）系統，最終演變為房屋被迫出售、甚至失去產權。此拖欠房地產稅被逼失去房子的制度長期存在爭議，被庫克郡的房主垢語與不滿。
在2022年，一群庫克郡的房主和社區組織提出訴訟，聲稱庫克郡的稅務拍賣制度剝奪了他們房屋的淨值。近日、一名聯邦法官裁定該制度違憲。法官馬修·F·肯納利（Judge Matthew F. Kennelly）在12月8日的裁決中認定，該制度違反了憲法第五修正案和第八修正案中關於不公平「徵用」和過高罰款的規定。庫克郡政府是否需要賠償數千名原告的權益損失，目前尚待決定。目前訴訟尚未結束。肯納利法官並未就如何補償其他業主群體的損失，以及由誰承擔賠償責任作出裁決。
貝爾訴帕帕斯案（Bell v. Pappas）的核心是庫克郡如何處理欠稅。
如果房主拖欠房產稅13個月，其房產可能會被掛牌出售。如果購買該房產稅債務的稅務收購方在30個月內（有時長達三年）仍未收回欠款，他們可以出售該房主的房產，並將超出債務金額的利潤收入囊中。例如，一位房主可能在一套價值10萬美元的房產上累積了1萬美元的稅款債務。如果他們在贖回期間無法償還全部債務（包括利息），稅務收購者可以獲得房屋所有權。訴訟稱，原業主「一無所獲，損失高達9萬美元的權益，而稅務買家卻以1萬美元的超低價格獲得了一處價值10萬美元的房產，從而獲得了一筆意外之財。」
原告律師約翰·鮑曼（John Bouman）表示這項裁決明確指出，現行制度在人們因未繳稅款而失去房屋時，會扣除他們的房屋淨值，這違反了憲法。目前尚不明確的是，郡政府和財務主管（瑪麗亞·帕帕斯）是否應為此承擔責任，因為他們不知情的情況下所做的事情違反了憲法。」
庫克郡財務長瑪利亞帕帕斯和庫克縣委員會主席冬妮普瑞雯克（Pappas and Toni Preckwinkle）的辦公室以訴訟仍在進行為由，拒絕置評。
該訴訟於2022年提起。首席原告麥克貝爾(Michael Bell)，在2017年他的母親去世後，他繼承了位於該市遠南區的一處價值115,000美元的房產。然而，根據訴訟文件，他當時失業，並且未能繳納2018年的房產稅。這些稅款最終被賣給了Lien集團。訴訟稱，隨著時間的推移，拖欠的稅款累計超過11,000美元，他被迫放棄了房產所有權。
如今麥克貝爾並不想拿回房子，也不想抗爭被驅逐，但他希望得到剩餘價值的補償，這樣他才能負擔得起在別處居住的費用。
其他的原告包括另一位房主以及「西南組織項目」（Activist organizations the Southwest Organizing Project）和帕倫克LSNA等社區活動組織（Palenque LSNA），肯納利法官裁定這些社區團體具有訴訟資格。
據鮑曼律師估計，自2022年提起訴訟以來，該集體訴訟已涉及約2,500名房主，每位成員應可獲得約6萬美元的賠償。但他同時承認，最終賠償金額將取決於案件的進展以及他們是否能與郡政府達成和解。
伊利諾州解答計畫（The Illinois Answers Project）在2022年的報告中指出，通常用於賠償稅款被錯誤出售或房屋被錯誤失去的人的主要「賠償」基金已經資不抵債，並且賠償金會被拖欠多年。律師鮑曼表示，可以肯定的是，伊利諾伊州議會需要改革有關稅務拍賣的州法律，否則將面臨法院的質詢。
美國最高法院在近期一起類似的案件，「泰勒訴亨內平縣」（Tyler v. Hennepin County）案中裁定，明尼蘇達州的稅務拍賣違憲。伊利諾州是唯一尚未改革其稅務拍賣制度的州。
庫克郡財務長帕帕斯的辦公室一直在敦促州議會的立法者修改該州的法律以遵守裁決，包括改變制度，舉行拍賣，以確保原始房主獲得房屋售價與債務餘額之間的差額。但是，伊州立法人在面對預算與大規模的交通體系改革的壓力下，以及面臨住房負擔能力倡導者和購房者行業的遊說，立法者迄今為止仍未能達成共識。
在此期間，帕帕斯辦公室幫助春田市敦促州議會立法者修改州法律以遵守裁決，包括改變制度、舉行拍賣、以確保原房主獲得房屋售價與債務餘額之間的差額。
後記：在芝加哥與庫克郡，地產稅（Property Tax）結構本就複雜且負擔沉重，而一旦房主因經濟睏難或行政程序疏忽而未能及時繳納地稅，他們的房產可能被納入所謂的Tax Sale（拖欠稅款拍賣）系統，演變為房屋被迫出售、甚至失去產權。此制度存在爭議，主要問題集中在以下幾方面，由於負擔過重，易使普通家庭陷入困境，庫克郡的地稅在全美屬於較高水平，許多中產與固定收入的家庭已經處在負擔上限。屋主一旦遭遇收入減少、突發醫療費用、失業等情況，很容易出現短期拖欠。高稅負疊加罰金與利息，形成惡性循環，使困難家庭迅速滑向失去房屋的風險。其次，Tax Sale制度對弱勢群體影響特別嚴重。研究顯示：老年人、英語能力有限的少數族裔、低收入居民、更容易因「資訊不足+程序複雜+缺乏法律援助」而錯過稅單或繳納期限。尤其是年長的亞裔、拉丁裔與黑人房主尤其受影響。即便房屋價值幾十萬美元，隻要拖欠幾千美元稅額，就可能被拍賣「債權」，最終失去房產。這顯然與損失的嚴重程度不成比例，制度懲罰遠超欠稅本身。法律專家也指出原本用於公共服務的稅收工具，被金融化為投資者獲利的方式。Tax Sale反而使低收入社區房屋不斷被奪走。以芝加哥南區、西區為例，許多曆史上屬於黑人或拉丁裔的社區因地稅問題大量流失自有住房，進一步擴大貧富差距。制度必須確保房主不會因短暫困難而失去家園，是更符合公平正義的方向。
本報芝加哥訊
庫克郡的房主由於因不同的原因沒有繳納地產稅，有可能房子就被強逼的拍賣。
庫克郡財務長瑪利亞帕帕斯其實一直都在努力推動修正房地產稅的制度。 帕帕斯辦公室官網
