相信讀者都有留意，近期港股大反彈。去年頭恒生指數曾跌至約15000點水平，如今一年多就反彈9000點，升至24000點，升幅60%，相當驚人。那些堅持認為「經濟如此差，股市怎會好」的網民及「專家」，不知有何解釋。要麼承認經濟根本不差，要麼承認經濟差股市也可以很好。筆者相信兩者皆是。
不過另一方面，即使恒指一年多反彈了9000點，香港樓市依然低迷。之前的主流論述，都以「經濟差」，「沒有旅客」，「利息高企」，「北上消費」，甚至「地緣政治」等等去解釋股樓皆跌。問題又來了，為何股市大反彈，樓市卻沒有起色？是因為股樓根本是相當不同的東西？還是樓市快將見底反彈？筆者也傾向相信，兩者皆是。但筆者同時相信，樓價不太可能大幅反彈，但卻可能已有見底跡象。
新盤群推 二手樓沒大跌
3月7日公佈的中原城市領先樓價指數（CCL），較對上星期反彈0.3%，按月則仍跌0.6%。此指數量度二手樓價，自疫情爆發（2020年1月底）以來跌24%。以單一星期計，中小型單位價格反彈，大型單位卻下跌；但若由疫情爆發計起，兩類單位的跌幅相差不遠（當然那些「納米盤」是重災區）
現在的二手樓價，大約仍接近十年前，2016年秋天的水平。今年二手樓價走勢暫時算是持平，也較去年9月美國第一次減息時略高，但仍較去年3月「撤辣」前的低位低4%。簡單來說，二手樓價在低位徘徊，反彈肯定言之過早，但卻似乎已有支持。
地產界當然一般是唱好，代理公司預計樓市第二季回升。這會否發生？筆者不知道，不過代理公司的理據，也有一定道理：其中一個重點是，即使近期發展商推售不少新盤，但二手樓價仍然沒有大跌。
股市賺錢 心理影響居多
代理公司提到的另一利好消息，是股市大反彈。筆者對此點半信半疑：股樓皆跌時，坊間常講「負財富效應」，股票輸了錢，無錢買樓，而筆者並不太同意此種講法。所以現在反過來說，筆者也不認為股市賺到錢，就會帶旺樓市（否則就變了是輸打贏要了），相信影響僅屬心理居多。
另外新出現的利好因素，和早前財政預算案有關。樓市並非預算案重點著墨的地方，但政府還是調整了印花稅。以前300萬以上400萬以下的物業，要交1.5%印花稅，現在卻只要100元。換句話講，買家可以節省幾萬元，這對細價「上車盤」的買家來說，應該不止是心理影響，而是有機會影響置業決定。似乎細價樓的成交和樓價，有望走旺。
另一值得留意的宏觀因素，是美國的息口。美國早前減息兩次後，一般預期接下來的減息步伐，將會相當緩慢。但近期美國的經濟數據欠佳，特朗普的種種政策也引起市場擔憂經濟放慢（甚至衰退），所以美國債息由高位急回，市場的減息預期，也重新上升。若減息步伐又加快，似乎也是會利好樓市。
當然最後，是本地「經濟」。甚麼是「經濟」，大家可以隨便演繹。不過就筆者目測，遊客似乎明顯增加，街上人流也是多了。之前入夜了無人煙的地方，也開始重見人氣。另一方面，筆者接觸的客戶，近期的各種預算好像也比較鬆動。有理由相信，經濟情況正在改善中。
息口高企 發展商勢去貨
但不利因素呢？當然仍然存在。北上通關方便，無可避免會對香港各種價格造成壓力。另外值得一提的是，香港發展商雖然普遍仍算健康，沒有發生像內房般的違約或「爛尾」情況。但在樓價，租金，和人流都低迷，而息口卻高企的情況下，不少發展商仍是有一定壓力。這代表甚麼？代表它們仍是會以比較進取的價格賣樓。「瘋狂劈價」，「震散市場」未必重現，但若樓價反彈，發展商也會加快賣樓，這也是筆者認為樓價難以大反彈的原因。
無論如何，還是那句：買樓博升值，拿來炒，甚至拿來收租，都不適宜。但若不打算移民的話，現在水平買樓自住，似乎不是壞主意。
Patreon作者 李聲揚
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