之前寫過銀行的按揭回贈，今回談估價及其他最新動向。樓價租金下跌人人皆知，零售和飲食皆不振，但似乎已經看到黑暗中的曙光，做人還是要樂觀。
先講銀行估價，早前估價下跌，有陰謀論者認為又是銀行「覺得很大風險」，「看淡後市」，「預期樓價會再跌」。但正如按揭回贈的取態一樣，筆者多番強調，銀行只是跟隨大勢，根本不會亦不用自己估後市。你當銀行是和你一樣的賭仔嗎？
肯定的是，之前估價一直跌，但近期已有回穩跡象。傳媒報導，十大屋苑的估值，錄得六升四跌，終於出現「升多過跌」。報道參考了不同銀行對不同單位的估價，應該相當可信。
樓價已有見底徵兆
銀行估價改善，當然和近期樓價似乎觸底有關。中原城市領先指數雖然仍位於8年低位，但最近已連升四周。當然，情況並不是一片樂觀，首先最近的按周升幅已是四周中最窄。另外，指數中其實只有港島區錄得升幅，九龍及新界均要跌，相信和新盤開價便宜有關，而港島區新盤較少。無論如何，樓價或者未必很快反彈，但已有見底的徵兆。
筆者談過幾次「供平過租」，息口水平的走向，似乎也對樓市利好。早前港元拆息大跌，令按揭息口也下跌。不少人提到情況只是暫時，拆息有機會反彈。當時筆者也同意，皆因香港拆息比美國低得太多，不容易持續。於是乎，近期港元拆息已經輕微反彈，但仍是比之前高位低了不少。
減息利好香港樓價
看息口，要看長遠一點。短期港元美元利息當然可以背馳，但長遠來說不會完全分道揚鑣。早前公佈的美國聯儲局議息紀錄顯示，官員多數都預期息口將會下調。另一方面，特朗普的關稅政策左搖右擺，但整體而言力度比最初提出的細很多。而雖然若干關稅已實施，但的確未見通脹有大升。若此情況持續，特朗普或能得償所願，聯儲局或會再減息。而這對香港樓價來說，也會是好事。
最後，當然又回到租金。都說經濟不景，但租金水平一直企穩，甚至緩緩上升。原因之一當然是不少未置業的人，見樓市沒有起色，暫時選擇租樓而非買樓。原因之二是內地專才，以及來港的學生。有趣的是，雖然香港的出生率下跌，但中小學生的人數，卻不跌反升。學生何來？當然是來自內地。當然，這些學童長大後，未必一定在香港置業，甚至未必留在香港，但他們在香港還是要找地方住，租也好，買也好，也會支持本地樓市。
多數人意見不一定對
坊間有人以為筆者是「大好友」，相當奇怪。事實筆者只有自住樓一層，連換樓的意慾也沒有，何來大好友？不過筆者敢於和那些網上的「主流意見」對著幹。正如去年年頭，恒指15000點，筆者已經說恒指可以上望20000點，人人當是痴人說夢，說經濟如此差，港股怎會有運行？完成文章之時，恒指已經回升到近25000點。
這不代表筆者料事如神，很可能只是好運。但最重要的是：多數人的意見，不一定是對。況且他們說的話，又不用負任何責任，自己又不會真金白銀買。塘邊鶴的說話，有何說服力可言？
Patreon作者 李聲揚
