新春過去不久，地產界預期今年商舖租金持續低迷下，主打無人駐場概念、以科技大幅節省人力成本的的夾公仔機店、無人拉麵店及桌球室將會興起。此外，港府致力打造「留學香港」品牌，惟有研究預計3年後學生宿位短缺達12萬個，近年雖有大學及投資者購入酒店改建為學生宿舍，但仍供不應求，早前有大學斥巨資購入市區商廈擴充，業界估計未來數年涉及教育產業的地產交易將增加，並盼當局盡快公布去年《施政報告》提及鼓勵改裝酒店或商廈為學生宿舍的先導計劃，以及當中細節。
資料顯示，去年第4季本港約有808宗商舖租務個案，是去年按季表現最差，全年商舖租賃成交約3544宗，較前年的4194宗下跌15.5%；涉及租務成交金額3.5億元，較前年4.8億元減少約27%，反映整體舖租大幅下調。
切合現代人隨時出行生活方式
中原工商舖董事總經理潘志明指，租金雖下調，但遊客消費模式改變下，鬧市核心區及一線街道少了珠寶店及奢侈品店，有業主但求租金回報，降低對租客的要求，故銅鑼灣波斯富街出現兩餸飯店及麵包店。他又留意到，近年無人商店興起，除夾公仔店及24小時健身室大行其道，去年底有內地商人於九龍城廣場開設24小時無人桌球室，另有港人於工廈經營無人桌球室及自助拉麵店。
潘指，24小時無人店是新時代產物，經營者善用科技遙距監控及網上預約，亦切合現代人隨時出行的生活方式。恒生大學市場學系助理教授鄺家麒亦指，本港人力成本高昂，駐場的低技術勞工亦難聘請，無人店利用科技遙距監控取代人力，又用盡所有時段，增加利潤，相信未來無人店將增加。
長沙灣青山道的韓式拉麵店「麵の研究所」，也是24小時無人店，顧客可自行買麵及煮麵。負責人Maggie指，麵食是主要的收入來源，另賣飲品，又設夾公仔機，店舖全日有不同客群，「午市多學生，凌晨有附近劏房居民來吃宵夜；聖誕節及除夕夜凌晨全店滿座。」無人駐場雖減成本，但曾被偷食物，她指，每月租金3萬元，現時收支平衡，「未來若找到租金相宜的舖位，會考慮開分店。」
24小時自助桌球室Snookery的負責人Mitchell，租下荔枝角及新蒲崗2個工廈單位經營，每店只設1張英式桌球枱。他指，最初避免被他人打擾，便與2名同樣熱愛桌球的中學同學合租場地練習，「之後發現不少『波友』有同樣需求，便發展成生意。」兩店採會員制，網上預約後憑二維碼取房，他透露，平日的晚上、周末及假日較旺場，去年聖誕節及早前農曆新年生意不俗，惟因租金不菲，暫不足以支付生活開支。
3年後學生宿位短缺達12萬個
鄺家麒又預期，未來涉及教育產業的地產交易可望增加，料為低迷市道提供動力。過去兩份《施政報告》，當局銳意發展教育產業，繼前年訂下香港成為「國際教育樞紐」的目標，增加專上院校的非本地學生限額由20%增至40%；去年又提出打造「留學香港」品牌，而留學生增加，衍生對宿位的需求。
國際房地產服務公司高力去年發表報告，預期2028年本港學生宿位短缺達12萬個。高力香港研究部主管及零售顧問諮詢李婉茵指，2018年至2024年間，專上院校的非本地生人數複合年增長率達11.6%，2023/24學年度非本地生達7.36萬，到2028年，本地生及非本地生宿位需求達17.5萬，但屆時本港學生宿位僅5.5萬個，憂對本港構建教育樞紐帶來挑戰。
近年不少投資者投放資源至學生宿舍業務，有人於疫情時，購入整幢酒店改建為學生宿舍，李婉茵指，現時市面的雙人房及單人房月租由逾7000元到逾1萬元，較公營學生宿位收費的2000元及7000多元高。李指，酒店已有基本住宿配套，改建工程較簡單，亦僱用較少工作人員，大大降低成本，而留學生多按季，甚至一次付清全年租金，帶來穩定現金流。現時全港有9個單幢式私營學生宿舍項目，僅供應3000個床位。
政府於2018年成立宿舍發展基金，撥款逾100億元，為6間宿位不足的大學興建15個宿舍項目，目標於2027年前增加1.35萬個宿位。為應付激增的留學生名額，過去1年，都會大學及城市大學先後「入市」，前者先購入紅磡1幢酒店改建為學生宿舍「MU88」，年底又以逾26億元購入紅磡全幢商廈作教學及行政用途，該交易更是全年最大宗的商業物業交易。城市大學亦購入尖東明輝中心地庫至3樓基座商場，消息指或用於教學用途。
業界倡容「活化」工廈改建宿舍
為紓緩宿位不足，去年《施政報告》提出「學生宿舍先導計劃」，預計今年上半年推出，為大學提供一站式諮詢服務，如協助覓地、審批興建或改建成學生宿舍的申請，並透過合資或獨資模式，改裝酒店和商廈作學生宿舍。
有地產界人士指，市場不乏使用率低的乙級和丙級寫字樓可供改裝，過去數月發展局頻頻約見業界聽取意見及商討細節，會面中局方稱會在規劃、地政及建築圖則審批方面拆牆鬆綁。他稱，相關計劃進展如火如荼，希望當局盡快推出，因為由覓地、申請到完工需時達3年，希望及早準備。他更大膽建議，當局借用「活化」工廈改建為過渡性房屋的政策，容許改建工廈為學生宿舍，「相信成本一定較由零開始興建便宜。」
李婉茵亦指，改建寫字樓為學生宿舍，涉及間隔及去水工程、發牌監管，屋宇及消防安全，宜小心籌劃。她又建議，當局長遠參考倫敦及墨爾本等國際教育樞紐，建造「專用學生宿舍」。她又稱，發展教育產業除放眼大學，未來亦可吸納海外生來港寄宿，入讀中學，再晉升大學，構建留學產業鏈，為本港物業市道注入新動力。
高質兩餸飯入侵中上環 消化市場吉舖有功
兩餸飯店是近年本港一道城市風景，全港現時有近580間兩餸飯店，有地產代理指，兩餸飯店消化一定數量的空置舖位。關注團體指，近年兩餸飯店成功進駐中上環工商區，近月鰂魚涌更連開3店，吸納一批對食物要求較高、願意付較高價錢的上班族。
全港現有近580間兩餸飯店
社交平台群組「兩餸飯關注組」的版主Andrew稱，至本月初全港約有579間兩餸飯店，較去年同期增加30間，顯示市民已接受兩餸飯平價及多選擇的模式。他指，兩餸飯店分兩類，其中一類售價較便宜，主攻基層街坊，「一間『執笠』後又開一間，土瓜灣有舖位幾年間3度易手，都一直有人『頂手』經營。」
另一類是價格稍高，食物質素較好，客群消費力較強，對食物較有要求。近年兩餸飯店先後於中上環及灣仔工商區開業，去年尖沙咀區連開6間，Andrew稱該些工商區的兩餸飯店質素高，雖售價較高，仍獲上班族歡迎；過去2個月，鰂魚涌連開3間兩餸飯店，正是最佳例子。
行業競爭激烈 汰弱留強
地產代理Jack指，過去2年多，兩餸飯店消化一定數量的空置店舖，主打「大件夾抵食」的兩餸飯店集中在民生區，如深水埗、長沙灣及土瓜灣，因客源充足，多年來店舖數量維持。過去坊間認為兩餸飯難登大雅之堂，但他指，從高質兩餸飯店進駐中上環及鰂魚涌，反映兩餸飯店顧客漸走兩極，如名店「權發」雖售價較高，但食物具質素，於佐敦、油麻地、銅鑼灣及觀塘連開4店。
Jack又指，近年不乏涉及兩餸飯店的租務查詢，惟業主往往不肯減價而談不攏，因兩餸飯利潤不高，「若租金太高，便無利可圖。」他指，有行家近日反映有兩餸飯店於美孚、大圍及沙田石門開店，可能嘗試開拓新據點。
恒生大學市場學系助理教授鄺家麒亦從市場學分析指，兩餸飯店現時競爭激烈，處於整合期。他指出，不少店舖的餸菜款式近似，亦缺乏加價空間，店舖亦怕流失客源不加價，長遠影響收入及食物質素，估計未來將進入汰弱留強的階段。
記者：關英傑
