佛羅裡達州瑟夫賽德大樓倒塌事故發生後，佛羅裡達州通過了一項新的建築安全法，要求公寓業主承擔巨額費用。
佛羅裡達州的公寓危機至少可以說是令人擔憂的。房屋老化、Surfside 倒閉導致的結構和現金儲備融資法律更加嚴格，以及協會費用的飛漲，讓「陽光之州」的公寓業主們的日子更加難過。
說到現金儲備資金法律，如果您考慮在美國任何地方購買公寓，您應該知道，只有包括佛羅裡達州在內的 12 個美國州在法律上要求公寓/ HOA 協會維持正式的現金儲備計劃或研究，而要求全額資助的州就更少了。
什麼是 HOA 現金儲備？它與特別評估有何不同？
簡而言之，現金儲備是 HOA 依法必須維持的基金，用於支付未來的維護、維修和緊急費用。
相較之下，特別評估是一種計劃外的額外費用，當出現儲備金無法支付的意外問題時，向房主徵收。這種情況通常發生在需要進行重大維修時，例如更換屋頂或進行結構修復。
哪 12 個州需要儲備基金－每項法律有何獨特之處？
佛羅裡達州邁阿密房地產經紀人協會住宅和宣傳主管丹尼爾·布萊克 (Danielle Blake)表示：“無論是自願還是被迫，選擇為儲備金提供資金的協會董事/會員都能更好地管理未來的維修成本，避免特殊評估，並維護其社區的長期財務穩定和財產價值。”
雖然儲備金確實有好處，包括布萊克所描述的好處，但它們並非完美無缺。它們往往會導致更高的業主協會費用和其他問題，例如超支。目前，只有以下12個州強制要求設立儲備金：
首先是佛羅裡達州
在尚普蘭塔倒塌後，佛羅裡達州頒布了一項法律，要求公寓協會每 10 年進行一次結構儲備研究，並在 2024 年底前為這些儲備提供全額資金。
「雖然這項法規對於生命安全和長期房產價值至關重要，但對於現有業主來說，卻可能帶來痛苦，」加斯特西說。 “許多協會，尤其是那些歷來為了節省成本而推遲維護的協會，現在面臨著巨額的財務追繳。”
未能以儲備金償還的房產不僅會危及安全，還可能帶來嚴重的財務後果。畢竟，失修會影響房產的轉售價值、再融資選擇以及協會的借貸能力。
「在極端情況下，銀行可能會拒絕為資金不足的建築物提供貸款，將銷售限制在全現金買家，從而大幅降低市場價值，」Gastesi 解釋道。
其他 11 州：夏威夷州、德拉瓦州、馬裡蘭州、俄勒岡州、內華達州、康乃狄克州、伊利諾州、麻薩諸塞州、密西根州、明尼蘇達州、俄亥俄州
這些州要求儲備資金，有些州還要求進行正式的儲備研究，以評估資金並確保其處於最佳水平。例如，馬裡蘭州和俄勒岡州分別要求每五年和三年進行一次儲備研究。此外，夏威夷州和佛羅裡達州一樣，也需要大量儲備，以應對因安全或住房壓力而導致的結構性問題。
另外值得注意的是，十二個州需要進行正式的儲備研究，其中包括加州、科羅拉多州、佛羅裡達州、夏威夷州、馬裡蘭州、內華達州、俄勒岡州、田納州、猶他州、維吉尼亞州、華盛頓州和德拉瓦州。
房主可以協商儲備水平或特殊評估嗎？
「在法律規定必須繳納儲備金的州，沒有協商的餘地——法律要求必須遵守。協會很少會要求監管機構制定繳款計劃來彌補損失，但通常不鼓勵這樣做，」加斯特西說。
對於特殊評估，尤其是在實施階段，可能存在協商的可能性。作為房主，您可以參加預算和董事會會議，以便更好地了解必要的維護和維修項目。
布萊克建議：「詢問協會是採用直線法還是集合法來籌集儲備金，因為集合法可以提供更大的靈活性。」 此外，還要探索融資方案，例如使用信用額度、銀行貸款、政府支持的項目，這些都可能有助於減輕業主的財務負擔。 」
本網編輯沙龍綜合報導
封面圖片來源：ADOBE STOCK
