洛杉磯訊
加州小型企業和非營利性商業租戶即將迎來重大法律保護，2025年1月1日起生效的SB 1103法案將徹底改變商業租賃規則，被譽為”小商業租戶權利法案”。2025年1月1日起生效的加州SB 1103法案（《商業租戶保護法》）將為符合資質的商業租戶提供全新保護措施，包括租金上漲與租約終止的延長通知期、租約翻譯強制要求等重大變更。 前檢察官、亞凱迪亞市市長，現任亞市市議員、南加州知名審判出庭律師鄭博仁(Paul P. Cheng, Esq.）就針對這項可能影響數十萬商戶的新法案，解讀以下關鍵條款。
法案背景：疫情後的商業租賃改革
新冠疫情給加州小企業帶來沉重打擊，許多商戶因租金問題被迫關門。SB 1103法案的通過，標志著加州首次將住宅租賃中的部分保護措施延伸至商業領域。這一變革被法律界視為”商業租賃平民化”的重要一步。鄭博仁(Paul P. Cheng, Esq.）律師就表示：”小企業是加州的脊梁，但它們在與大公司和商業地主的談判中常常處於弱勢。這可能是近年來對小商戶影響最深遠的租賃法改革。”
SB 1103法案概述
SB 1103法案對商業租賃進行了一些重要修改，增強了對小型商業租戶的保護。符合“5/10/20規則”的租戶，並在租約執行之前或之後12個月內向房東提供書面通知確認其資格，可以享受這些新的保護措施。
根據此法案，房東必須將租約翻譯成租戶的主要語言（如：西班牙語、中文、塔加洛語、越南語或韓語），以符合這些要求。符合資格的商業租戶租約會自動續簽，除非房東及時發出不續簽的通知。
符合資格的商業租戶
根據SB 1103法案，只有符合以下兩個條件的商業租戶，才能享受該法案所提供的保護：
微型企業：包括員工少於10人的餐館，或員工少於20人的非營利性企業。微型企業被定義為員工不超過5人的個體經營、合伙企業、有限責任公司或公司，且通常沒有足夠的貸款、股本或其他財務支持。
書面通知：租戶必須在過去12個月內向房東提供書面通知，說明其符合商業租戶資格，並自我聲明其雇員人數。
SB 1103法案的四項主要變更
1）短期租賃租金上漲通知
對於月租或短期租賃，房東必須提前通知租戶租金上漲的幅度。如果租金上漲不超過10%，房東須提前30天通知；如果超過10%，則需提前90天通知。此外，通知中需告知租戶有關此法案修改的要求。
2）租約翻譯要求
SB 1103要求房東必須為符合資格的商業租戶提供翻譯租約服務。與現行法律不同，房東不能以租戶自行提供翻譯為理由免除翻譯要求。如果房東未能履行該義務，租戶有權撤銷租約。
3）租約自動續簽
SB 1103要求，對於符合資格的商業租戶，除非房東在租期結束前30至60天內發出不續簽的通知，否則租約自動續簽。租戶可向地方住房機構投訴或採取法律行動。
4）限制建築運營費用收費
根據SB 1103，房東不能對符合資格的商業租戶收取超出合理比例的建築運營費用。費用必須是按比例分攤的，且必須有明確的文檔記錄。如果房東未能遵守這些規定，租戶有權追求賠償或禁令。
鄭博仁律師指出，隨著SB 1103法案的實施，商戶和房東都需要提前做好準備，以適應新的法律環境。對於商戶而言，第一步是立即評估自身是否符合”合格商業租戶”的標準，包括員工人數和企業類型等關鍵指標。同時，整理現有租約中的重要日期和條款也至關重要，這有助於商戶明確自己的權利和義務。此外，建立完善的員工人數變動記錄系統將幫助商戶在年度資質聲明時提供準確信息。值得注意的是，2025年及之後新簽租約時，商戶應主動要求房東提供官方語言譯本，以確保完全理解合約內容。
對於房東而言，審查現有租約並標記可能受新法影響的商戶是當務之急。建立員工人數核查機制可以幫助房東確認租戶的資質聲明是否真實有效。同時，完善物業費用記錄系統將成為必要措施，因為新法要求運營成本的分攤必須透明且可驗証。在續約談判階段，房東應考慮提前與租戶溝通可能的變化，以避免潛在的糾紛。
鄭博仁律師(Paul Cheng)特別強調：”由於法案中存在多處需要進一步解釋的空間，無論是商戶還是房東，在做出任何重大決定前都應咨詢專業法律意見，以確保完全合規並保護自身權益。”
展望未來：商業租賃市場的新趨勢
隨著2025年實施日期的臨近，加州商業租賃市場即將迎來一系列深刻變化。 鄭博仁律師預測，新規的實施將顯著延長商業租約的談判時間，因為雙方都需要更仔細地評估和協商條款。此外，多語言譯本的要求預計將推動雙語法律服務需求的大幅增長，尤其是西班牙語、中文等主要語種的專業法律翻譯服務。
另一個值得關注的趨勢是小型商業空間的租賃模式創新。在自動續約和費用透明化的新規下，房東和商戶可能會探索更靈活的租賃方案，以適應市場的變化。這些連鎖反應不僅將重塑加州的商業租賃生態，也可能為其他州提供類似的立法參考。未來幾個月，市場參與者需要密切關注相關動態，及時調整策略以應對這一歷史性變革。
咨詢律師
SB 1103適用於所有符合資格的商業租賃，涵蓋購物中心、商業街區等地的各類小型企業。商業房東應及時調整其租賃合同、租戶通知和運營程序，以確保遵守新的法規。房東在採取任何行動之前，最好咨詢律師以了解該法案的具體適用。
