本欄並非專講樓市,本人也非樓市大好友,只是認為坊間看得太淡,而近來樓市仍有不少值得留意的現象,所以今篇還是講樓市。
曾經有一段頗長的時間,大約是2005年至2019年左右,不少香港人都有一個共同夢想:就是「來多一次沙士」。當然,這些人並非黑心,也不是想有人染病。只是沙士期間樓價大跌,然後十幾年一直幾乎有升無跌。事後看來,「沙士買樓」當然是世紀良機。
然後大家知道了,經過2019年的社運,香港迎來了2020年的世紀疫情,以及移民潮。樓價就高位下跌不少,但那些一直「希望」沙士重臨的人,有好開心嗎?好像也沒有。英文有句說話,「Be Careful What You Wish For」。
新鮮滾熱辣的新聞,是第三季的負資產數字,突破4萬宗。以宗數計,和沙士時的高峰10萬宗,仍有段距離。但以金額計,卻已突破沙士時的紀錄,難怪令不少人嘩然。
樓價下跌 負資產大升不意外
負資產當然不是好消息,可是細心想一下,負資產是「病徵」,也就是結果,「病因」是樓價下跌。換個講法,既然人人都知樓價已下跌,負資產宗數大升,又怎會是意外?至於金額方面,正是因為現在樓價仍遠高於沙士時,所以負資產涉及的金額,也當然較當年為高。
當然,負資產是一代香港人之痛,筆者家中也曾經歷。負資產總會令人聯想到斷供,然後銀行收樓,變銀主盤,無家可歸,甚至令人聯想到更負面的自尋短見,也有人認為會拖累銀行體系 — 這些在沙士時,都曾經出現過。
可是,現在的情況,卻好像不一樣。雖然一直說經濟差,但看經濟數字,和沙士時相比,實在差天共地。同樣地,銀行體系,也好像沒有甚麼問題,早前滙控(0005)和渣打(2888),股價才創出一年新高。不錯,有些銀行的壞帳大升(滙控也是)—但源頭是商業地產(寫字樓或商舖,也包括香港以外的地區),而不是住宅。
失業率低 有收入就供得起樓
為何情況大不同?很簡單,首先因為現在經濟環境,真的不差。固然筆者這樣說會令人覺得離地,但看數字,現在香港的失業率是3%左右,沙士時是近9%,這是十分關鍵,因為只要有收入,就供得起樓,而只要準時還款,銀行極少會對自住樓「Call Loan」。
另一個原因,也是「多得」政府過去多年的政策。有一段極長的時間,香港人認為樓價只升不跌,人人抱怨買不到樓。政府當時亦推出了不少「辣招」—但請大家不要表錯情,種種招數,從來不是要令你容易上車,而是要保證,買得起樓的,都是口袋極深,可以抬一大舊首期,而收入又高的人。再講白一點,就是保證只有實力人士才買樓,不希望有人勉強買樓,到樓市逆轉時就即時斷供,拖累銀行。這些措施,當然有其爭議,但客觀地,也令到即使現在負資產大升,斷供情況也沒有大升。
租金續升 香港仍是宜居之地
說了這麼多負面消息,還是值得留意其他較正面的發展。首先,筆者經常強調,大家應留意租務市場。剛公佈的數字,看到租金指數連升7個月,去到5年高位。這當然也部份反映了不少人覺得樓市仍要跌,不如先租住樓。但同時間,也代表香港仍是宜居之地 — 否則一個人人離開的城市,租金很難會升。
正如筆者早前文章所言,樓價最關鍵的因素,並非經濟,甚至不是息口,不是租金,而是人口流動。早前看到有項有趣統計:今年頭三季,姓名是普通話拼音的買家,有8,133宗,佔906億元。以往全年紀錄呢?以宗數計是10,000宗,以金額計是940億元。相信今年的數字,很可能會打破紀錄。
當然,有內地買家,不代表他們可以承接所有沽盤,不代表他們會不問價地買,也不代表樓價只升不跌。但以「普通話拼音」買家數目看來,不少內地人仍然鍾情香港。在這情況下,應該有助樓市回穩。
循例利申一下:筆者只有平價大西北自住樓一層,從來沒有第二個物業(海外也沒有),也沒有和任何地產商或代理有具體合作。固然樓市回暖,筆者也應開心,但筆者實在沒有甚麼誘因要唱好樓市。樓價只升不跌,對新一代來說也不是好事。還是那句,若是決定長久在香港居住,現在買樓,應不是太差的時機。
Patreon作者 李聲揚
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