（工商新聞）由於資本成本保持不變,買家和賣家必須採取更多措施來發現投資機會並打開交易之門。 Globest.com 採訪了 Kidder Mathews 房地產專家,深入探討了這些前景。
聯準會在2024年上半年的無所作為讓許多商業房地產投資者摸不著頭腦。儘管四年多來首次降息的希望並未破滅,但投資領域依然脫節,從而延長了交易經濟改善和估值預期提升的等待時間。
美國西部最大的完全獨立的商業房地產公司基德‧馬修斯(KidderMathews) 洛杉磯辦事處的高級經理大衛‧埃文斯(David Evans) 將買家和賣家之間的差距描述為“護城河” 。洛杉磯辦事處副總裁、債務和股權專家豪爾赫‧戈麥斯(Jorge Gomez) 補充道:「買家和賣家繼續面臨估值差距,而貸方的運作更加保守和有選擇性,因此無法像利率水平較低時那樣填補估值差距。
選擇減少,所以努力必須增加
商業地產業現在該做什麼 埃文斯表示,賣方利用期限至少還剩兩年的現有貸款進行融資是一個有吸引力的選擇。同時,戈麥斯指出,該工具對買家和賣家都是互惠互利的,可以讓賣家更好地達到目標價格,而買家則可以在等待利率結算時使用該工具代替長期融資。
Kidder Mathews 駐舊金山的高級副總裁 Jim Henderson 表示,陷入困境的房地產應該會提供更多的購買機會,精明的投資者可以利用貸款違約和喪失抵押品贖回權後的大幅折扣。許多現有的低利率高槓桿貸款將需要現金進行再融資,亨德森認為,如果無法滿足,這是買家介入並達成交易的機會。
總體而言,持續的資本環境將要求各方更加積極主動:賣方應積極參與市場,買方應更新其估值模型以考慮更高的利率,同時讓貸方儘早參與這一過程。 Kidder Mathews 董事長兼執行長 Bill Frame 表示,在沒有任何金錢寬鬆的情況下,買家和賣家需要找到更符合預期的方法。
前景
埃文斯指出,對於願意滿足市場需求的買家和賣家來說,交易量正在增加。弗萊姆補充說,鑑於“我們更接近降低利率而不是提高利率”,投資者應該開始承銷感興趣的交易。
戈麥斯提醒我們,聯準會將商業房地產視為與更大的通膨風險無關的因素。商業不動產債務的狀況遠好於大衰退前的住宅債務,但仍處於央行的「外圍視野」之內。
他表示:“除非他們幾乎確定通膨將在可預見的未來達到 2% 的年度目標,否則他們不會降息,儘管最新的 CPI 通膨數據無疑支持了降息的論點。” 「商業房地產的債務發行在整個週期中都受到嚴格控制,除了辦公貸款和周期後期的高槓桿、浮動利率過橋貸款外,貸款人的頭寸仍然安全,有足夠的股本來保持借款人對其房產的參與。
這種相對的資本穩定性,加上仍然強勁的基本面,應該意味著當降息最終到來時,交易量將會健康反彈。基德‧馬修斯 (Kidder Mathews) 的每位專家都指出,鑑於該國許多地區持續存在住房短缺,多戶住宅將引領潮流,戈麥斯堅持認為「增值和建築交易應該恢復正常」。 Frame 補充道,倉庫和甲級辦公室也將成為新周期值得關注的資產類型。
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