包括曼哈頓在內全國多地，相繼有大型寫字樓低價售出，折讓幅度多達7成。建築物老化令身價下跌、疫情造成租戶需求萎縮、遙距工作變得普遍，以及新貸款利率飆升等因素，總值2.4萬億元的辦公樓市場正陷入衰退，或造成銀行及抵押債券投資者損失。但對投機者來說，或視之為難得良機。
《紐約時報》報道，今年4月，鮮為人知的黃石房地產投資公司（Yellowstone Real Estate Investments）斥資1.85億元，買下曼哈頓哥倫布圓環（Columbus Circle）附近的百老匯1740號。該幢曾被稱為MONY的著名寫字樓，10年前由投資巨頭黑石集團（Blackstone）以6億元購入，最新轉手價僅約當年3成。
黃石公司早前與另一家公司TPG合作，再購入百老匯兩棟寫字樓，價格比10年前最後一次成交價格同樣便宜了約7成。上星期，亦有兩間房地產公司聯手，以不到5000萬元的價格，買下曼哈頓中城一棟大樓。
商辦市場的衰退始於新冠疫情，遙距工作模式的持續，讓僱主對辦公室空間的需求減少，依靠收租還貸的業主遭受打擊。與此同時，利率上升加劇重擔，部分業主終無力還款，令物業喪失抵押贖回權（Foreclosure）而被降價出售。
此類情況正在紐約、芝加哥、洛杉磯等城市上演，不少投資者趁低吸納，且往往以全現金交易，以避開高利率下抵押貸款。房地產開發商、NBA球隊鳳凰城太陽（Phoenix Suns）的前班主薩弗（Robert Sarver），其家族支持的投資公司3Edgewood，去年10月就以全現金交易，斥資5.8億元購入達拉斯近郊一楝包含零售店的寫字樓，成交價遠低於7年前的7.33億元。
商業房地產研究公司CoStar分析總監利特爾（Chad Littell）指出，閒置辦公樓的增速前所未見，全國各地因退租而騰空的建築面積，料今、明兩年將最為嚴重。不論買家或開發商，之後要獲得貸款將越見困難，但問題或仍需一段時間才會顯現。
辦公室市場陷入衰退，或導致數以百計銀行、貸款人及投資者遭受巨額損失。以百老匯1740號為例，黑石當年收購大樓的資金，有3.08億元來自德意志銀行的抵押貸款，貸款後來包裝成商業房地產債券出售。由於大樓轉手價暴跌，令部分債券投資者損手。
數據和研究公司Trepp統計，今年到目前為止，有16棟遭發債的寫市樓因拖欠抵押貸款，因此喪失抵押品贖回權，為全國投資者造成5億元損失。去年同類大樓有26棟，投資者損失共約2.65億元。
至於接手此類物業的投資者，可能等待市場反彈時轉售，以獲取巨額利潤。購入百老匯1740號的黃石公司負責人赫拉（Isaac Hera）則稱，計劃將部分樓層改建住宅。TPG及其夥伴GFP Real Estate也計劃將1.475億元購入、位於百老匯222號的27層大樓改建公寓。
許多房地產行業人士認為，將寫字樓改建為公寓，是解決城市住屋需求上升，以及應對寫字樓需求下跌的方法之一。但並非所有大樓都易於改建，老化大樓的改建成本或非常高昂。
儘管寫字樓售價正大幅下跌，但富國銀行（Wells Fargo）前行政總裁、現任投資公司Fortress副董事長的斯隆（Timothy Sloan）認為，現時入市或為時尚早。本報訊
