將資產代幣化的「RWA」（現實世界資產，Real World Assets）成為了市場新熱話，不只上市公司有動作，金融圈亦傳出一些影片，介紹將房地產項目轉化為RWA資產。金融圈朋友討論重點當然是這些投資的回報是否吸引，但筆者作為財經公關，第一個念頭則是懷疑這些宣傳是否合法，因隨時構成「集體投資計劃」（CIS，Collective Investment Schemes）。
RWA資產或涉監管要求
RWA是指將現實中具有經濟價值的資產，透過區塊鏈技術進行代幣化，轉化為可在鏈上交易的數位資產。這個概念近年在金融與加密圈迅速走紅，成為鏈上投資的新風口。其中優勢在於投資者可用很低的入場門檻購買某住宅物業的部分所有權、代幣可突破地理限制的跨境交易，以及大幅提升交易的便利程度，減低交易成本。
然而，將房地產項目轉化為RWA資產，在香港的法規並非無限制自由操作，反而涉及多項監管要求與法律風險。
宣傳影片是介紹某地產商的銅鑼灣寫字樓項目，據稱可以1,000元便投資一個總值29億元的寫字樓物業，聲稱「買菜錢」可享年利率5.8%的優先收。影片又稱：「貝萊德、特斯拉已入局」。
長實拆細雍澄軒曾觸礁
這條影片絕對是「一眼假」的級別，先別說商厦是否值得投資，或是貝萊德、特斯拉這些輕易就拿出29億元的大戶為甚麼要和散戶一起投資，很簡單一句，這類將物業項目拆散賣是「誠哥」李嘉誠旗下法律團隊都無法突破的一個關卡，其他人就別幻想可以成事。
2013年2月，長實（001）宣布將酒店項目雍澄軒拆細成360個房間出售，買家可以買入後選擇自住或是交由長實代為出租，由於玩法創新而成為樓市熱話。但在該樓盤在短短3個月內引發政府、地監局發聲，同年5月13日（樓盤開賣不足三個月）因證監會介入，令長實最終決定取消所有單位交易，長實要向所有買家退回訂金、約1萬元律師費及利息。
證監會當時的聲明指出：「有迹象指出雍澄軒酒店購買合約具備CIS的主要元素，其中包括雍澄軒酒店日常管理交予另行委任的經營者代為執行，而酒店營運者掌握酒店管理和監督所需的各項主要職能，其中包括把客人編配至不同房間。」
證監會提出四個CIS定義
證監會提到的四個CIS定義包括1）就財產作出安排；2）參與者對上述財產的管理無日常控制；3）上述財產整體上由投資計劃安排人或代理人管理；以及4）參與者透過有關安排能夠分享或收取，管理或取得上述財產帶來的利潤、收益或其他回報。
長實聲稱，在推出雍澄軒項目之前，花費一年的時間去研究法規才出售，並強調沒有與政府對着幹。對此筆者是絕對相信長實的說法，但亦證明，這類以任何形式折細物業出售的手法，對港府及證監會都是高度敏感，當「誠哥」都未能通關的一個障礙，更難以相信一家內房有能力以RWA形式拆售商夏業權，否則相信會是一宗連續幾日成為頭條的大新聞。
小心非正規宣傳 提防老千
筆者對這類宣傳特別敏感，其中一個原因是早年疫情期間，有不少日本、泰國酒店項目來港宣傳，想組織旅遊睇樓團，但實際當然是想「遊客」投資這些酒店項目，而往往都以首兩年保證回報吸引投資者。
對我們負責宣傳的公關來說，都必須要相當小心，首先必須要提防有詐騙成份，即使是正規項目，在港宣傳時也必須避免用「叫人投資」的字眼，正如前文所說，有犯上「集體投資計劃」的嫌疑。所以對這類生意，筆者寧願做少一單，而好過做錯，亦想在此提醒讀者們，近年生意難做，優質的投資項目買少見少，卻有不少老千趁機搵食，特別要小心從非正規渠道看到的投資宣傳。
梁偉聰－企業傳訊及財經公關顧問
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