據內地《新周刊》報道，近年中國社交平台頻現「百萬購日本古寺」「買寺廟換移民資格」廣告，吸引新中產目光。這股熱潮始於2023年日本媒體披露多宗中資收購案：標價數億日圓的帶墓地寺廟、宗教法人執照交易，甚至京都爆發700萬日圓（約37.4萬港元）寺廟交易糾紛致買方血本無歸。投資者瞄準宗教法人免稅特權與墓地經營商機，卻因法律陷阱、經營成本與文化隔閡陷入「投資騙局」。有旅日不動產從業者直言，寺廟交易雖是「專屬財團的避稅工具」，普通投資者涉足等同「智商稅」。
兩岸三地佔35%寺廟交易
東京新宿區早前一座江戶時代古寺以2.3億日圓（約1228萬港元）售予香港投資公司，成為日本寺廟交易潮縮影。《朝日新聞》數據顯示，2024上半年全日本147座寺廟易主，35%買家來自中港澳台。大阪宗教法人仲介山本隆雄分析，寺廟出售主因除負債外，更多源於後繼無人。隨著少子化與老齡化加劇，日本18萬家宗教法人中超過4000家處於「休眠狀態」，7000家因無人繼承面臨出售。
相關新聞：日媒：中國人搶讀日本藝校 盼拿永久居留權
郊區人口流失加劇危機：如三峽川地區僅500居民卻需支撐3座寺廟寺、1座神社和1座教堂，住持被迫借貸維生。寺廟逐漸淪為「地方負資產」，衍生拆寺建停車場、遷墓開發地產等灰色交易，更有寺廟因負債數千萬遭拍賣。
免稅紅利與移民誘因
日本《宗教法人法》成雙面刃：雖要求嚴格認證程序，但同時賦予宗教活動免稅、固定資產稅減免及十年以上資產轉售免稅等優惠。稅務專家估算，宗教法人綜合稅負可比企業低42%，吸引中國富裕階層湧入。2024年6月Japan Today報道，中介接獲大量節稅需求咨詢，中資已成宗教法人收購主力。
化名王秀英的中國女富豪直言偏愛「帶新墓地寺廟」：日本年150萬死亡人口催生2萬億日圓（約1068億港元）殯葬市場，新墓地法事頻繁（單場收費3-4萬日圓，約1602-2136港元），配合派遣住持月薪20萬日圓（約1.1萬港元）的低成本模式，利潤率遠超房地產；以及「信仰體驗經濟」：將寺廟改造為高端民宿，結合茶道坐禪吸引「寺泊」遊客。更深層誘因在宗教法人的免稅特權與移民捷徑——歸化成功率被宣傳高於普通企業主，這成為許多中國家庭為子女規劃身份的「捷徑」。
簽證陷阱
日本的經營管理簽證旨在鼓勵外籍人士通過合法投資和經營，促進日本經濟發展。旅日博主伊森指出，宗教法人本質非營利，其資金來源多為捐贈，不符合簽證要求的商業盈利條件。購寺成本動輒數千萬日圓，加上維護費與法規風險（如文化遺產寺廟外資收購需國家審批），稍有不慎即面臨罰款、簽證吊銷。日本文化廳已將「非宗教目的買賣」定性為逃法行為。宗教活動收入免稅，但非宗教業務（如民宿、停車場）需正常納稅，若發現個人收入與法人財務混同，將面臨重罰。此外，外國經營者更易遭社區排斥。
專屬財團的避稅工具
旅日不動產從業者鄧肯直言，寺廟交易是「專屬財團的避稅工具」，普通投資者涉足等同「智商稅」。他解釋，寺廟土地多屬風水寶地，單價高、面積大且限制住宿開發。中國客群雖從數十萬到數十億人民幣投資皆有，但正規業者根本無暇處理邊緣業務，「買寺換簽證」實為擊鼓傳花騙局。「移民成功者只有兩類：專業經理人或砸6-10億日圓（約3200萬至5300萬港元）請代營的富豪，散戶100%入坑。」
儘管當前受騙案例尚少，但鄧肯警告：「傻子永遠比騙子多，宰一單夠吃十年。」
