港股今年資金輪流炒作，隨着中央推出一系列提振消費及支援住房市場措施，升勢已由科技股擴散至消費股，加上中房協將於本周四至周五（27至28日）在北京舉辦房地產市場形勢報告會暨企業座談會，市場關注內房股會否因此迎來轉機。有分析認為，內房最壞時刻或已過去，但對於能否追落後而急升，仍然較為悲觀，若投資者入市短炒的話，宜揀選較安全的國企或「半國企」，並關注個別公司的財務狀況。
中共中央辦公廳、中國國務院辦公廳近日印發《提振消費專項行動方案》，提出8方面30項重點任務，包括多措並舉穩住股市、用力推動房地產市場止跌回穩、更好滿足住房消費需求等，並且是首次在國務院發布提振消費文件中，專門闡述支持住房消費的具體措施，當中明確提出房屋公積金支持政策，適時降低房屋公積金貸款利率，擴大房屋公積金使用範圍，以及提到允許專項債券支持城市政府收購存量商品房用作保障性住房等。
此外，中國房地產業協會將於本周四至周五在北京舉辦房地產市場形勢報告會暨全國一級資質房地產開發企業座談會，以幫助開發商了解市場趨勢，探索房地產發展新模式，以推動市場止跌回穩。
最壞時刻或已過 仍難大升
然而，富途證券首席分析師譚智樂表示，內房股短期內單靠政策，難以推動股價大幅上揚。iFast Global Markets投資總監溫鋼城亦指出，雖然認同內房最壞時刻或已過去，例如70大中城市樓價按月跌幅持續收窄是好訊號，惟內房股能否追落後而大升，不諱言較悲觀。
譚智樂指出，雖然內地政策與內房板塊升跌一定有關聯，但短線來看，內房股走勢未必會因政策而受較大影響，而且上述政策並非很具代表性，對內房股短線前景仍偏向謹慎，認為板塊整體面臨利潤壓力。
至於本周即將舉行的房地產開發企業座談會，譚智樂認為這難以成為內房股有效的催化劑。他解釋，「很多三、四線城市還有很高的庫存壓力，這些不是一個座談會、一個政策就可以改變的事」。他又提到，今年A股表現變好的原因，主要是因為金融市場自由化、少監管、少干預而驅使。
供應過剩續嚴重 短期未改
溫鋼城亦直言，內房仍面對不少問題，有統計指全國空置房高達1.5億個，雖然中央正安排地方政府吸納這些房屋作「保障性住房」，但供應過剩的情況依然嚴重。他提到，內地2月全國城鎮調查失業率最新升至5.4%，「買屋最基本當然是要有人工，沒工作，銀行也不會按揭」；而即使近日內地「三頭馬車」等數據有改善，相信民眾一時三刻也難馬上買樓。
他又補充，內地樓市與日本90年代情況類似，當時日本樓市大幅萎縮，經歷迷失30年，坦言現時難以判斷內地樓市會迷失多久，但相信偶爾亦會出現反彈。
國企爆發力稍遜 惟較安全
內房股選擇方面，溫鋼城認為內房估值低，股價雖難大升，但「炒波幅其實都好玩的」。若然短炒的話，民企內房爆發力較強，但他推薦較安全的「半國企」萬科（2202），並強調散戶要趁低位才賣，不要高追；而國企內房爆發力則稍遜，但「炒波幅」也不錯，可留意中國海外（688）及華潤置地（1109）。
譚智樂則建議，投資者在選擇內房股時需更審慎，應盡量選一些負債問題相對小，或者過去沒有涉及違約相關風險的股份進行投資。他舉例，央企背景的中國海外、華潤置地、越秀地產（123）等內房股就沒有涉及這些風險，資產負債表相對比較健康。
他認為，業務多元化的房企貝殼（2423）以長線來看屬不差的選擇。對於貝殼近期公佈業績後股價急跌，他指公司收入可觀、但盈利能力遠差預期，主要受發展其他業務拖累，並認為「這些屬於典型急升後的調整，要去買的時候暫時可以先觀望，需要一點時間去消化」。
尋找內房替代品 可選內銀
同時，他不建議以物管股作為內房股的替代品，因為內房和物管都是相輔相成，物管增長空間都是來自發展商賣樓後能夠提供的管理物業面積，當房企經營不順時，物管也未必有太多空間，甚至利潤同樣有收窄的狀況。
對於不敢直接投資內房股的投資者，譚智樂建議可考慮內銀股作為間接選擇，例如中行（3988）、交行（3328）、建行（939）及工行（1398）等。他表示，因內銀股始終受壓於內房資產負債及不良貸款，若整體內房轉好，內銀股都會反映這些利好因素，「如果你很怕房地產，很擔心一些違約風險，退求其次可以考慮一些內銀股」。
記者：盧君勉 葉卓偉 羅芊芊
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