中證監4月宣布將房地產投資信託基金（REITs）納入「滬深港通」，轉眼半年，當局仍未公布有關細節及落實時間表，但坊間有機構估計，11月17日為「滬港通」開通10周年，屆時當局有機會公布將REITs納入互聯互通。有專家亦相信，當局有機會在近期「開綠燈」，並相信北水會青睞較大隻的REITs，當中領展（823）可看高一線；加上踏入減息周期，領展等REITs現時普遍仍有7厘以上，投資者可望「財息兼收」。
北水買REITs｜哪隻股份最大機會獲納入？
領展、置富、越房符港股通資格
根據現時納入港股通條件，股份需為恒生綜合大型股指數或綜合中型股指數的成份股；或是市值50億元及以上的恒生綜合小型股指數成份股。觀乎本港上市的REITs，現時僅領展（823）、置富（778）及越秀房託（405）符合資格。
王國龍：等待細節 冀盡快落實
領展行政總裁王國龍日前表示，業界正等待監管機構公布相關細節，期望盡快落實，相信此可吸引內地投資者，透過互聯互通投資領展，而流通量增加有助香港股市。
北水買REITs｜本地REITs有何優勢？
紅蟻資本投資總監李澤銘自言沒有內幕消息，但REITs將納入「滬深港通」已公布了一段時間，相信在11月17日「滬港通」開通10周年的日子，公布消息的機會也很大。
李澤銘：息高料受公募、險資青睞
他說，對比內地REITs，本港REITs有一定吸引力，以現時息率達7厘的領展為例，「內地其實是沒有甚麼REITs有7厘息率的」，而且本地以民生商場為主的領展或置富，其租金穩定性頗高，「就是說你現在7厘，然後你買下去，預計未來大概也是這個數，穩定地可以派息出來」。
雖然鍾情高回報的內地散戶，本地REITs未必是他們的那杯茶，但李澤銘指「本地薑」可吸引內地公募基金、險資這一類資金，「因為在內地比較難買到一些穩定高回報的產品，例如買中國10年國債，其實也是2、3厘水平。」
他相信這些內地機構投資者，不傾向買太小型的股份，因此領展對他們吸引力相對較大。投資者若博REITs納入「滬深港通」，冀在股價上賺一筆的話，股價處近期低位的領展值博率較高。
領展組合分散 派息相對穩定
此外，減息周期開展不久，本港銀行定存息率已回落至4厘或以下。相對地，本地多隻REITs仍有7厘或以上，對「食息一族」而言，李澤銘認為REITs更勝其他公用收息股，而領展同樣是其心水，皆因領展市值較大，流動性較高，派息也吸引，「當然領展的息不是最高的，可能越秀房託（405）的息會高一點，但是越秀穩定性又沒有領展這麼高。」因為領展的物業組合比較分散，除了本地物業，亦有海外如澳洲或新加坡物業可分散風險。
對於領展日前公布中期業績，可分派總額按年增加4.3%至34.76億元，每基金單位分派增加3.7%至134.89仙；「今次領展有增長，見到是海外為主，對沖了個別區域的風險，例如說現在香港市道不行，流行北上消費。領展香港部分跌，其他部分可以幫補一下」。
領展在業績公告內亦表示，由於港元強勢及消費模式轉變導致消費低迷，其香港零售物業組合的商戶每平方呎銷售總額按年下降4.3%，而整體香港市場則按年下降8.8%。另一邊廂，海外業務如澳洲的零售資產每月商戶銷售額持續錄得上升，超越疫情前的水平；新加坡商場的消費需求穩定，客流量恢復至疫情前水平。
北水買REITs｜投資REITs有何風險因素？
特朗普關稅等政策 或拖慢減息
不過，特朗普當選美國總統，成為投資REITs其中一個風險因素。外界關注其關稅和財政政策可能令美國通脹持續，放慢聯儲局減息步伐，10年期美債息在大選後亦升至4.4厘，領展周四股價亦跌4.2%。
事實上，REITs向來是息口敏感板塊，若高息環境持續，會令其發展成本及利息支出維持在高水平，「減慢了（減息）一定限制到REITs升幅」，李澤銘指明年聯儲局減息步伐的不確定性高了，暫難言對REITs價格的影響。
大行憂人幣轉弱 更多港人北上
此外，大行美銀及摩根大通均關注美債息升，不利領展股價。美銀亦擔心人民幣轉弱可能導致更多港人北上消費，該行維持「中性」評級，目標價看42元，認為領展估值合理；摩根大通則維持「增持」評級，目標價45元，指業績最令人驚喜是利息支出按年下跌14%，整體業績穩定。
滙豐環球則因應領展香港物業組合租金增長放緩，下調每單位基金分派預測，削目標價6.5%至42元，維持「買入」評級。瑞銀亦讚領展物業收入淨額較預期強勁，以及平均借貸成本較預期低，給予「中性」評級，目標價38元。
