加州迎來了一系列租房新法的生效，2024年的這場法律變革給房東和租戶帶來了諸多變化。SB567法案將如何影響加州的租房市場？鄭博仁律師(Paul P. Cheng, Esq.)提醒業主應密切關注市縣對要求租戶搬出以便房屋擁有者或其家人搬入的限制。
不少市和縣規定都有相互衝突或限制性更強的規定。在購買房產並計劃將住戶遷出並搬入之前，或在採取行動將您的家人遷入您的出租房產之前，建議聯繫律師，以了解所有適用法律。
針對計劃拆除重建的投資者的新規定
以前，投資者可以相對容易地以「無過錯正當理由」中的「實質性改建」為由將住戶趕走。從2024年4月1日起，投資者在趕走租戶之前，還必須再通過幾道關卡。具體而言，SB 567法案將要求投資者向租戶提供書面通知，其中包括對即將完成的重大改建工程的描述和預計維修時間，或房產將被拆除的預計日期，以及進行重大改建或拆除所需的許可證副本。該法案還要求實際進行改建或拆除。同樣，鄭博仁律師就提醒民眾注意，一些市縣在搬遷租戶以拆除或實質性改建房產時有不同的要求，而且往往限制性更強。
如果業主違規會怎樣？
第567號法案賦予被錯誤驅逐的租戶起訴違反上述任一條款的業主的權利。除獲得實際損失賠償外，被非法驅逐的租戶還可獲得懲罰性賠償、三倍賠償（即三倍實際損失賠償）以及律師費和辦案開銷。除此以外，因拆遷或重大改建而造成承租人搬遷的業主還必須以相同的租金和租賃條款將房產歸還給搬遷承租人，並補償合理的搬遷費用。而且，加州總檢察長還可以以同樣的違規行為起訴業主。
鄭博仁律師提醒
在使用任何一種「無過錯正當理由」進行搬遷時，租戶有權獲得相當於一個月房租的搬遷費。
而且，許多市縣或要求支付更多的搬遷費。另外，鄭博仁律師還提醒民眾，切莫忘記查看您當地是否有任何租金管制限制。
新法律是否意味著業主永遠不能搬入或改建其房產？鄭博仁律師分析，SB 567並沒有苛刻到阻止業主將孩子遷入出租物業或阻止投資者改建和轉售物業的地步。也不會使程序複雜到不再具有成本效益。SB 567法案隻是改變了業主驅逐租戶的規則。如果操作得當，投資者和業主仍可利用這些「無過錯」的理由收回房產。但是，如果操作不當，SB 567會給業主和投資者帶來巨大的財務風險。為了降低這種風險，建議您在採取任何一種方式驅逐住戶之前，先咨詢您的律師。鄭博仁律師提供
