加州迎來了一系列租房新法的生效，2024年的這場法律變革給房東和租戶帶來了諸多變化。在這些新法中，AB 12法案和SB567法案備受關注，對租房市場產生了直接影響。這次變革將如何影響加州的租房市場？針對這一議題，前檢察官、商會主席、亞凱迪亞市市長，現任亞市市議員、南加州知名審判出庭律師鄭博仁(Paul P. Cheng, Esq.)，在最近進行法律分析。
AB 12 法案 加州州長紐森近期簽署了AB12號法案，使其成為法律，該法案限制了房東收取押金的金額，即未裝修公寓的押金不得超過一個月的房租。雖然該法律旨在使住房更容易獲得，但也引起了房東和租戶的一些擔憂。AB 12 由舊金山眾議員哈尼（Matt Haney）撰寫，並於 9 月份在參眾兩院獲得通過。根據現行法律，房東最多可向未帶家具的單元收取兩個月的租金，向帶家具的單元收取三個月的租金。但是，當潛在租戶是軍人時，這一例外就不能適用。
該法律要到 2024 年 7 月 1 日才生效，因此房東有時間進行必要的調整。
鄭博仁律師表示，該法律確實對一些小業主做出了例外規定，根據定義，如果他們擁有的住宅出租物業不超過兩處，且合計提供出租的住宅單位不超過四個。除了擁有數量有限的單元外，業主還必須以自然人、有限責任公司（所有成員均為自然人）或家庭信托的形式持有房產。在這些條件下，允許小業主收取最多兩個月的房租作為押金。
AB 12 法案背後的意圖 該法律旨在減輕租戶的經濟負擔，尤其是那些已經入不敷出的租戶。州政府認為，通過設定押金上限，可以使住房更加經濟實惠、更容易獲得。然而，鄭博仁律師就表示，這項法律出台之際，房東們正在努力應對不斷增長的運營成本、有限的租金漲幅，以及對 2020 年 3 月以來拖欠房租的租戶的驅逐停滯不前等問題。
對房東的影響 鄭博仁律師表示，對於房東來說，新法又增加了一層財務風險。押金是業主的安全網，為潛在的損失或未付租金提供一定程度的保護。有了新的限制，業主就失去了一個重要的工具來降低與租房記錄不佳或信用評分低的租戶相關的風險。此外，房東已經在應對複雜的市、縣和州一級的法規。新法增加了這種複雜性，可能會阻止個別房東投資於物業維護或新開發項目。這可能會導致很大一部分房屋年久失修或被大型投資實體收購，進一步降低地方所有權和社區參與度。
對租戶的後果 雖然 AB 12 法案旨在幫助租戶，但可能會無意中增加他們獲得住房的難度。房東在篩選租戶的過程中可能會更加嚴格，因為他們知道自己可以依靠的財務緩沖空間更小了。這可能會導致更高的申請費或更嚴格的收入要求，使低收入或高風險租戶更難找到住房。鄭博仁律師提供/洛杉磯訊
