恒隆集團（010）及恒隆地產（101）董事長陳啟宗於今年1月底宣布退休，並交棒予兒子陳文博，意味集團今日（28日）發佈的年報是其任內最後一份《董事長致股東函》。
倘特朗普上台 美加速孤立
陳啟宗表示，近年地緣政治與地緣經濟問題對任何大型企業都越見重要，美國要與中國全面較勁時，對誰來說都是壞事，將影響全球各地的企業，尤其像恒隆這些在中國營運的企業。若特朗普重返白宮，更可能出現3個現象，包括美國內部進一步分裂、世界進一步分化，以及美國的國際地位進一步下降，令美國加速退向孤立主義。
他又重申，在目前大環境，任何企業的目標應該是保本保命，而非大力發展，已知或未知的風險重重，企業不應冒進擴充，直言「放過一個機會總比失去整盤生意要好」，亦是為何恒隆過去數年一直保持謹慎的原因。
中國科技發展遲早迎頭趕上
對於中國經濟面對許多挑戰，陳啟宗認為國家會作出改變，而科技發展是復甦的一項主要動力，但不同於以往，下一階段發展會轉由硬件突破所推動，因美國限制對中國出口先進晶片和其他高科技產品，令中國只能自主研發，但中國有全球最大的工程師團隊，遲早會迎頭趕上，或至少縮窄與西方差距。
因此，當中國經濟數年後最終復甦，將與過去大有不同，例如以往地方政府以賣地為基礎設施和其他公共物資籌集資金的模式將不能持續，必須尋找更健全的模式，不能再墨守成規。
內房問題擴大 現已後果嚴重
談到內房債務問題時，陳啟宗指觀察到以往中國市場長期沒有房地產公司破產，但這是出於錯誤的原因，因政府不允許技術上已無力償債的公司破產，而錯誤地挽救企業只會引致道德風險，鼓勵企業肆意借貸。
他又認為，房地產公司破產對社會影響非常有限，因為土地不會消失，建築物的報廢速度也非常緩慢，個別發展商破產亦不一定引致失業，唯一真正改變的只是業權；若監管制度到位，公司倒閉大多是個別事件，影響有限。不過，內地近數十年來任由問題擴大至全行業，再也無法受控，現在後果嚴重。
港住宅土地供應短缺漸被打破
此外，陳啟宗亦談到一些對恒隆股價的想法，認為若然其對中國市場和公司業績的樂觀看法大概與事實相符，公司股價應會再度跑贏同業，而前提是全球投資界必須再次承認中國經濟的持續增長。
他又指，雖然預期公司在內地高端購物商場未來多年會繼續表現出色，但香港的住宅和商業地產巿場則不然，更指香港住宅土地供應長達十年的人為短缺局面正逐漸被打破；由於供應預計充足，樓價不會像過去數年那樣大升，但長遠有利於香港的競爭力。
北上消費帶動租金水平下調
在經濟不景下，陳啟宗認為香港商業地產租賃收入可能會下調，因香港與大灣區逐漸實現互聯互通，許多巿民願意在周末坐短途列車前往消費；隨着愈來愈多人北上消費，香港銷售額自然會隨之下跌，帶動租金水平下調，從而引致資本價值下降，甚至資本化率擴大，長遠香港與大灣區房價更會某程度上趨同，「這是無可避免的」，但對香港的長遠競爭力也不一定是壞事。
同時，由於整體經濟疲弱，加上西方的地緣政治和地緣經濟夾擊，例如針對金融服務業的打擊，認為香港的辦公樓租賃收入亦很難上漲，更別談供應過剩了。
退休後拒再撰寫《致股東函》
至於行業中相對健康的唯一細分市場應為豪宅，故公司近年在港購置的地塊也只屬這個巿場，但這種業務的交易量不可能很大。鑑於這樣的整體地產業格局，數十年來僅靠興建一般住宅的香港地產商，難再達到昔日的盈利水平，那些沒有在本地或內地建立像樣的物業租賃組合的發展商更會面臨生存挑戰。
最後，陳啟宗在「臨別感言」中提到，他身為榮譽董事長，未來會在恒隆總部保留一個較小的辦公室，以便促進董事會認為對公司有利的多項社會事務，但不會繼續以榮譽董事長的身份撰寫《致股東函》，並有意在退休後便放手讓繼任人領導組織。
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