當「可負擔房屋」 少到難以負擔

美國八月房價比去年同期上漲百分之七點七,這是房價連續第一百二十六個月同比上漲,也是有記錄以來最長的連漲紀錄。美聯儲上周宣布加息時,主席鮑威爾則表示,房地產市場需要經歷一次「調整」,因為疫期期間,房價以「不可持續的快速水平」上漲,希望房市能調整到房價再次變得負擔得起。

無論房市漲跌,專家認為今天的金融市場、銀行系統和房地產市場與○八年的次貸危機造成的房市泡沬化有很大不同。因為在國會立法及監控下,目前金融機構體質相對健全,財務槓桿並未過度,貸款稽核制度健全,抵押貸款的基本質量要好得多,不太容易重演危機。

自去年令民眾頭痛的高通脹和不斷上升的房貸成本,影響到房地產市場的銷售,迫使潛在買家縮減支出。美聯儲的加息已將三十年期固定抵押貸款利率的平均利率推高至百分六以上,這是自二○○八年經濟衰退以來的最高水平。如果一套新住房每月抵押貸款還款額增加百分之四十五,原本兩千多元的房貸可能增到四千元,使得一般人望屋興嘆,尤其是對那些千禧世代、還要償還學貸、新婚夫妻來說,增加首購屋的難度。

美國房源的短缺,不同機構引用標準各異,得出的差額不同。根據哈佛大學的一項研究估計,美國住房市場短缺近四百萬套住房。但從可負擔性來看,極低收入租房家庭可用的經濟適用房短缺七百萬套。另據麥卡錫顧問公司,光是加州短缺的房屋就達兩百萬套,顯示問題的嚴重性,也迫使民選官員及當地居民,面對挑戰作出回應。

在房源持續短缺下,長期供需不平衡,是否會促使房市出現變化?加州過去標榜中產階段,以獨立屋為主,城市法規也多半傾向獨立屋,以維持中產階級的生活品質,然而在房源吃緊的情況下,加州近年立法放寬自宅後院加蓋「親戚房」或稱「孝親房」,等於是位於獨戶住宅同一塊土地上的第二個房產,以解決「房荒」。同時也增加房地產價值,達到雙贏的目標,這些都是窮則變、變則通的現象。

其次,現代房屋機能的設計能否呼應時代需求?建商將本求利,歷經了房子越蓋越大的時代,逐漸墊高房價;但這幾十年來,典型的美國家庭規模一直在縮小。這一現實與人口統計數據相衝突,雖是矛盾,也可能是另一種商機。例如猶他州的建築商在鹽湖城外設計連排屋模式;俄勒岡州波特蘭建商可以於獨立屋住宅地塊上建造複合式單元,這些都是在房源緊迫下的改變,如果建材及工法能與時俱進,將可開啟下一代尋覓合適住宅的契機。

無論房市由財經官員掌舵、民選官員透過立法扭轉社會忽視弱勢的畸形現象,或是商業機制自行尋求商機,均是以不同方法供應民眾住得起的房子,也顯示出房源緊縮的嚴重性。

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